Tình huống:
Chào Luật sư, chúng tôi là Chủ đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, hiện nay chúng tôi chuẩn bị ký kết Hợp đồng cho thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng trong Khu công nghiệp với các doanh nghiệp. Để đảm bảo việc ký kết Hợp đồng giữa các bên, doanh nghiệp thuê lại đất đã đặt cọc cho chúng tôi một khoản tiền. Vì vậy, mong Luật sư tư vấn cho chúng tôi về việc xuất hóa đơn VAT đối với khoản tiền mà chúng tôi đã nhận đặt cọc của khách hàng. Xin cảm ơn Luật sư.
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật, đối với yêu cầu tư vấn của Quý doanh nghiệp, chúng tôi đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
1. Các trường hợp xuất hóa đơn VAT
Căn cứ Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-BTC thì
“b) Người bán phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp:
+ Hàng hoá, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu;
+ Hàng hoá, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động (trừ hàng hoá luân chuyển nội bộ, tiêu dùng nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất).”
Như vậy, việc Quý Công ty cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với cơ sở hạ tầng khu công nghiệp thuộc trường hợp phải xuất hóa đơn cho khách hàng.
2. Thời điểm xuất hóa đơn đối với Hợp đồng thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng
Căn cứ khoản Điều 8 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định thời điểm xác định thuế GTGT thì: Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.
Căn cứ Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ quy định nguyên tắc lập hóa đơn
“Điều 16. Lập hóa đơn
2. Cách lập một số tiêu thức cụ thể trên hóa đơn
a) Tiêu thức “Ngày tháng năm” lập hóa đơn
Ngày lập hóa đơn đối với bán hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
… Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền…”
Như vậy, khi Quý Công ty đủ điều kiện ký Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng thì thời điểm xuất hóa đơn sẽ theo tiến độ thực hiện Dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong Hợp đồng, ngày lập hóa đơn sẽ là ngày thu tiền của khách hàng.
3. Việc xuất hóa đơn đối với khoản tiền đặt cọc của khách hàng
Như nội dung phân tích nêu trên thì khi tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng để cho thuê thì thời điểm xuất hóa đơn là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Đồng thời, tham khảo Công văn số 75543/CT-TTHT ngày 20/11/2017 của Chi cục thuế thành phố Hà Nội về việc lập hóa đơn GTGT đối với khoản tiền đặt cọc thì việc xuất hóa đơn với khoản tiền mà khách hàng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết, thực hiện Hợp đồng sẽ được thực hiện như sau:
Trường hợp 1: Nếu Quý Công ty nhận một khoản tiền đặt cọc của bên đi thuê để thực hiện theo tiến độ dự án hoặc việc thu tiền đặt cọc nằm trong tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì Quý Công ty phải lập hóa đơn, đồng thời kê khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ theo quy định.
Trường hợp 2: Trường hợp, khoản tiền đặt cọc của Bên đi thuê được thực hiện để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng (tại thời điểm nhận tiền chưa cung ứng dịch vụ, chưa thực hiện hợp đồng) và việc thu tiền đặt cọc không nằm trong tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì Quý Công ty chưa phải lập hóa đơn GTGT.
Như vậy, khi Quý Công ty đủ điều kiện ký Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng thì thời điểm xuất hóa đơn sẽ theo tiến độ thực hiện Dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong Hợp đồng. Đối với khoản tiền Công ty nhận đặt cọc của khách hàng thì tùy thuộc vào thỏa thuận của khách hàng với Công ty về mục đích của việc đặt cọc mà Công ty xuất hóa đơn đối với khoản tiền đặt cọc của khách hàng.
