Tình huống:
Thưa luật sư, Công ty chúng tôi là Chủ đầu tư dự án xây dựng kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, chúng tôi đã ký Hợp đồng nguyên tắc về việc thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng với khách hàng và đã nhận thanh toán một khoản tiền từ khách hàng thì việc chúng tôi chưa ký Hợp đồng thuê chính thức với khách hàng nhưng đã nhận thanh toán có được không và chúng tôi có phải xuất hóa đơn đối với khoản tiền đã nhận này hay không?
Cảm ơn Luật sư!
Trả lời:
1. Trường hợp Quý Công ty chưa ký Hợp đồng thuê đất nhưng đã nhận thanh toán từ khách hàng
Căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 174, điểm đ khoản 1 Điều 175, Điều 188 Luật đất đai 2013 Việc Quý Công ty chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ký Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng với khách hàng là không phù hợp với quy định pháp luật.
Mặt khác, căn cứ Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc thì việc đặt cọc nhằm đảm bảo việc giao kết, thực hiện Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với cơ sở hạ tầng, việc đặt cọc này được xác lập dựa trên thỏa thuận, thống nhất của các bên nhằm ràng buộc trách nhiệm thực hiện công việc hoặc Hợp đồng.
Như vậy, Quý Công ty có thể ký Hợp đồng nguyên tắc về việc thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng, theo đó các bên thỏa thuận về lộ trình thanh toán tiền để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết Hợp thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng. Việc khách hàng thanh toán, Quý Công ty xuất hóa đơn đối với khoản thanh toán và các bên có thỏa thuận về việc xác định khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán là khoản tiền cọc để đảm bảo việc ký Hợp đồng thuê đất chính thức này là phù hợp quy định pháp luật.
2. Việc xuất hóa đơn đối với khoản tiền đặt cọc của khách hàng.
Như nội dung phân tích nêu trên thì khi tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng để cho thuê thì thời điểm xuất hóa đơn là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Đồng thời, tham khảo Công văn số 75543/CT-TTHT ngày 20/11/2017 của Chi cục thuế thành phố Hà Nội về việc lập hóa đơn GTGT đối với khoản tiền đặt cọc thì việc xuất hóa đơn với khoản tiền mà khách hàng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết, thực hiện Hợp đồng sẽ được thực hiện như sau:
Trường hợp 1: Nếu Quý Công ty nhận một khoản tiền đặt cọc của bên đi thuê để thực hiện theo tiến độ dự án hoặc việc thu tiền đặt cọc nằm trong tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì Quý Công ty phải lập hóa đơn, đồng thời kê khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ theo quy định.
Trường hợp 2: Trường hợp, khoản tiền đặt cọc của Bên đi thuê được thực hiện để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng (tại thời điểm nhận tiền chưa cung ứng dịch vụ, chưa thực hiện hợp đồng) và việc thu tiền đặt cọc không nằm trong tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì Quý Công ty chưa phải lập hóa đơn GTGT.
Như vậy, trường hợp nội dung các bên thỏa thuận về việc nhận khoản tiền đặt cọc được nêu rõ tại Hợp đồng nguyên tắc và thực tế khách hàng đã thanh toán theo tiến độ, số tiền khách hàng đặt cọc sẽ được trừ vào tổng số tiền mà khách hàng sẽ phải nộp cho Quý Công ty khi các bên ký Hợp đồng thuê đất chính thức thì Quý Công ty có nghĩa vụ lập hóa đơn GTGT tương ứng với khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán.
Trân trọng!
