Câu hỏi:
Chúng tôi là Chủ đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng xây dựng và kinh doanh nhà ở riêng lẻ. Chúng tôi muốn hỏi Luật sư về việc chúng tôi có bắt buộc phải có bảo lãnh của Ngân hàng trong mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp này hay không? Trong trường hợp nếu chúng tôi không đáp ứng điều kiện nêu trên thì sẽ bị xử lý như thế nào?
Xin cảm ơn Luật sư.
Trả lời: Liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội có quan điểm tư vấn như sau:
1. Về việc Chủ đầu tư buộc phải được Ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh”.
Như vậy, theo quy định nêu trên Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Do đó, khi Quý Công ty chậm bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, Quý Công ty sẽ phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.
Đây được coi là nghĩa vụ mà Quý Công ty phải thực hiện trước khi thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và là điều kiện ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Lưu ý: Việc khách hàng có hay không việc chấp thuận Ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ của Chủ đầu tư khi các bên ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ của Chủ đầu tư. Có thể hiểu rằng, dù khách hàng có văn bản từ chối hoặc các bên thỏa thuận về vấn đề Chủ đầu tư không cần có cam kết bảo lãnh trách nhiệm của Chủ đầu tư khi ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Chủ đầu tư vẫn buộc phải được Ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm trước khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng.
2. Về trách nhiệm của Chủ đầu tư khi chưa được Ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm nhưng đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng
Trường hợp Chủ đầu tư chưa được Ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm mà đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng thì Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi “Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật” theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/ND-CP với mức phạt từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.
Ngoài ra, do việc các bên ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi Chủ đầu tư chưa được Ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ thuộc trường hợp vi phạm điều cấm theo quy định pháp luật. Do đó, trường hợp các bên phát sinh tranh chấp do Chủ đầu tư không đảm bảo nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng dẫn đến khách hàng khởi kiện Chủ đầu tư tại Tòa án thì căn cứ Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu” thì Hợp đồng giữa Chủ đầu tư và khách hàng sẽ vô hiệu.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Như vậy, theo quy định nêu trên thì nếu Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách hàng và Quý Công ty vô hiệu thì:
Thứ nhất, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Thứ hai, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Theo đó, Quý Công ty sẽ có trách nhiệm hoàn trả khách hàng số tiền đã nhận, khách hàng có trách nhiệm hoàn trả Chủ đầu tư nhà (nếu đã nhận).
Thứ ba, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Theo đó, trong trường hợp này, theo quan điểm của chúng tôi thì đây là lỗi hỗn hợp, cụ thể Quý Công ty phải biết/phải biết được nghĩa vụ của mình, khách hàng biết/phải biết về điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng vẫn tiến hành ký, thực hiện Hợp đồng khi chưa đủ điều kiện nêu trên.
Như vậy, trách nhiệm lỗi trong việc dẫn đến Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vô hiệu có thể được xác định là lỗi của cả hai bên.
Lưu ý:
Thứ nhất, Quý Công ty chỉ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi khách hàng chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra. Bởi theo quy định pháp luật thì thiệt hại phải là thiệt hại thực tế đã xảy ra và nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại là do lỗi của Quý Công ty thì Quý Công ty mới có trách nhiệm bồi thường.
Ví dụ, khách hàng khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu Tòa án: (1) Tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách hàng và Quý Công ty vô hiệu; (2) Buộc Quý Công ty phải bồi thường thiệt hại, theo đó thiệt hại được xác định bằng khoản tiền chênh lệch giá trị nhà ở tại thời điểm hiện tại trừ giá trị nhà ở tại thời điểm ký Hợp đồng.
Cùng với yêu cầu của mình, khách hàng có cung cấp đầy đủ cho Tòa án các chứng từ về việc đã thanh toán đủ số tiền mua nhà theo Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, trong trường hợp này, nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu của khách hàng và xác định Quý Công ty có lỗi thì Quý Công ty có thể phải bồi thường thiệt hại bằng khoản tiền chênh lệch giá trị nhà ở tại thời điểm hiện tại trừ giá trị nhà ở tại thời điểm ký Hợp đồng tương ứng với phần lỗi của Quý Công ty.
Thứ hai, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 thì đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123, Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự không bị hạn chế. Do đó, mặc dù Hợp đồng mua bán nhà ở đã được thực hiện nhưng nếu có tranh chấp và bên có quyền/ nghĩa vụ liên quan đến Hợp đồng này mà có yêu cầu về giao dịch dân sự vô hiệu thì Tòa án sẽ xem xét, thụ lý và Hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu. Các bên giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu theo phân tích trên.
Từ các phân tích nêu trên, chúng tôi đề xuất Quý Công ty nên ký hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Quý Công ty trước khi ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng để tránh những hậu quả pháp lý không đáng có xảy ra.
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty. Nếu có thắc mắc gì, Quý Công ty có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!
