Tình huống:
Gia đình tôi muốn chuyển nhượng 01 thửa đất và nhà gắn liền với đất tại quận Thanh Xuân, TP Hà Nội cho cá nhân khác.
Vậy Công ty Luật cho tôi hỏi trình tự, thủ tục chuyển nhượng và đăng ký đất đai như thế nào?
Trả lời:
Chào bạn, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội đưa ra quan điểm tư vấn cho bạn như sau:
1. Ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 502 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất thì trước hết, gia đình bạn và người nhận chuyển nhượng phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.
Gia đình bạn có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng như Văn phòng công chứng, Phòng công chứng để công chứng hợp đồng hoặc ký kết hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã (phường) để chứng thực hợp đồng.
2. Thủ tục đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
– Tờ khai lệ phí trước bạ, nhà đất – Theo mẫu 01/LPTB;
– Tờ khai thuế TNCN dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản – Theo mẫu 11/KK-TNCN (trong trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân;
– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Lưu ý: Căn cứ khoản 2 Điều 11 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, sửa đổi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gia đình bạn có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:
- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực;
- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
- Nộp bản chính giấy tờ.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Căn cứ quy định tại khoản 2,3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai về Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất thì, đối với trường hợp của bạn, bạn phải nộp (01) bộ hồ sơ nêu trên tại Bộ phận tiếp nhận trả kết quả – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân.
Căn cứ quy định tại điểm l khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn thực hiện thủ tục là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Theo đó, trong thời hạn (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trường hợp hồ sơ phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:
– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
Bước 3: Người sử dụng đất nộp các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế (Chi cục thuế quận Thanh Xuân)
Bước 4: Bộ phận tiếp nhận trả kết quả theo phiếu hẹn.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành đã quy định rất rõ ràng trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác sản gắn liền với đất cũng như trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp này.
So sánh quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã giảm 16 ngày làm việc. Tuy nhiên, thời gian thực hiện trên thực tế có thể kéo dài hơn theo quy định pháp luật, nguyên nhân là do bị kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xin ý kiến của các cơ quan nhà nước có liên quan… mà thời gian này không được tính vào thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Dẫn đến trường hợp người sử dụng đất mất nhiều thời gian, công sức do phải đi lại giữa các cơ quan để đề nghị giải quyết và chờ đợi phản hồi, thậm chí là mất tiền bạc do mất cơ hội kinh doanh.
Do vậy, cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất cả các khâu công việc của quá trình giải quyết thủ tục hành chính như tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ và giải quyết hồ sơ để người sử dụng đất kịp thời theo dõi, cập nhật quá trình giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội liên quan đến câu hỏi của bạn.
