Tình huống:
Tôi có đặt cọc nhận chuyển nhượng thửa đất của ông B số tiền là 500.000.000 đồng, tại giấy đặt cọc, các bên giao hẹn nếu trong 30 ngày nếu ông B không giải chấp thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng và không giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tôi thì sẽ phải trả lại tiền cọc và phạt cọc 1.000.000.000 đồng, ngược lại, nếu tôi không tiếp tục nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên thì bị mất 500.000.000 đồng tiền cọc.
Nay B vi phạm nghĩa vụ thanh toán với Ngân hàng nên không thể thực hiện xóa thế chấp tại Ngân hàng, không giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tôi theo đúng thời hạn nêu trên.
Vậy tôi có quyền phạt cọc và lấy lại tiền cọc không?
Trả lời:
Liên quan đến câu hỏi của bạn, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội có quan điểm tư vấn như sau:
1. Quy định pháp luật về đặt cọc:
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Trong trường hợp việc đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mà bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Quyền phạt cọc và nhận lại tiền cọc đối với trường hợp của bạn:
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo thông tin bạn cung cấp thì việc đặt cọc giữa bạn và ông B mục đích là đảm bảo việc giao kết hợp đồng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Việc ông B không thực hiện được việc xóa chấp thửa đất tại Ngân hàng và việc ông B vi phạm thời hạn giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên và căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, bạn có quyền phạt cọc ông B số tiền 1.000.000.000 đồng và đề nghị ông B hoàn trả tiền cọc số tiền là 500.000.000 đồng.
Lưu ý: Trường hợp tại Hợp đồng thế chấp thửa đất tại Ngân hàng có quy định mọi giao dịch bao gồm cả đặt cọc để đảm bảo cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của Ngân hàng thì việc ký hợp đồng đặt cọc này của các bên cần có sự đồng ý của Ngân hàng, nếu không có sự đồng ý của Ngân hàng thì Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu.
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của bạ. Nếu có thắc mắc gì, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!
