Tình huống:
Gia đình tôi đang có nhu cầu mua các thửa đất trồng lúa tại phường A, quận B, thành phố Hà Nội của một số hộ gia đình, cá nhân để xây dựng biệt thự, các thửa đất này chưa được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vậy, nhờ Luật sư tư vấn pháp lý về việc gia đình tôi nhận chuyển nhượng các thửa đất trên có hợp pháp không?
Cảm ơn Luật sư!
Trả lời:
Chào bạn, căn cứ các thông tin bạn cung cấp, Công ty Luật có quan điểm tư vấn cho bạn như sau:
1. Các thửa đất trên không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Căn cứ khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó có: “3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.
Như vậy, theo quy định thì người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện trên, trong khi đó người chuyển nhượng các thửa đất trên hiện nay chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất này, đồng thời người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Do đó, các thửa đất trên không đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Việc các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng các thửa đất trên là vi phạm pháp luật và sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 khi một trong các bên yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường (tức là bạn phải trả lại các thửa đất cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận từ bạn và Tòa án sẽ xác định lỗi của từng bên để yêu cầu bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu).
2. Các thửa đất trên không được phép sử dụng để xây dựng nhà ở, bởi:
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất, trong đó có nguyên tắc: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định về phân loại đất:
“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”.
Căn cứ Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi là không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
Như vậy, theo quy định thì loại đất nông nghiệp không được phép xây dựng công trình trên đất như nhà ở… Do đó, việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất các thửa đất trên để xây dựng nhà ở là trái quy định pháp luật và hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính với mức theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, đồng thời còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Như vậy, căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, các thửa đất trên chưa phù hợp với mục đích của bạn là nhận chuyển nhượng để xây dựng nhà ở, vì hiện trạng các thửa đất này đang là loại đất nông nghiệp (đất trồng lúa nước) và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bạn nên cân nhắc về mục đích sử dụng đất và chi phí cho việc nhận chuyển nhượng này để đưa ra quyết định cho phù hợp với nhu cầu của gia đình và đúng quy định pháp luật.
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của bạn. Nếu có thắc mắc gì, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!
