Tình huống:
Công ty chúng tôi là chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp A. Hiện nay, chúng tôi chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa hoàn thiện xong việc xây dựng kết cấu hạ tầng.
Vậy Công ty Luật cho chúng tôi hỏi về trường hợp chúng tôi ký kết Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng với khách hàng khi chưa đủ điều kiện thì sẽ xảy ra hậu quả pháp ý gì?
Trả lời:
Liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty, chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:
1. Về điều kiện ký kết Hợp đồng cho thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng
Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
“b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”
Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, trong đó có quyền:
“đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.
Theo các quy định nêu trên thì Quý Công ty được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp nhà nước giao đất/cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm và Quý Công ty đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
Như vậy, khi Quý Công ty chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa hoàn thiện xong việc xây dựng kết cấu hạ tầng thì việc Quý Công ty ký Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng là không phù hợp với quy định pháp luật.
2. Về hậu quả pháp lý đối với trường hợp ký Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng khi chưa đủ điều kiện
Như phân tích ở phần 1, để ký Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng thì Quý Công ty phải xây dựng xong kết cấu hạ tầng và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp Quý Công ty chưa xây dựng xong kết cấu hạ tầng, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu Khách hàng ký Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng thì Khách hàng có thể từ chối ký Hợp đồng.
Trường hợp Khách hàng đồng ý ký Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng khi Quý Công ty chưa đáp ứng đủ điều kiện cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng thì có thể xảy ra các hậu quả pháp lý sau:
Thứ nhất, Quý Công ty sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính
Việc Quý Công ty ký Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với cơ sở hạ tầng khi chưa đủ điều kiện được phép cho thuê lại đất là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý vi phạm hành như sau:
Trường hợp 1: Bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở
Căn cứ khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện là có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, nếu Quý Công ty đưa quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào kinh doanh là vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh Bất động sản 2014. Trường hợp này Quý Công ty có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP với mức phạt tiền lên đến 300.000.000 đồng, đồng thời Quý Công ty còn bị xử phạt với hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng.
Trường hợp 2: Bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện là có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, trường hợp Quý Công ty ký kết Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất, gắn liền cơ sở hạ tầng với khách hàng là vi phạm khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013.
Căn cứ khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hình thức và mức xử phạt đối với hành vi cho thuê lại quyền sử dụng đất không đủ điều kiện như sau:
– Bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai 2013;
– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai 2013.
Đồng thời, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là:
– Buộc hoàn trả tiền cho thuê lại đất đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;
– Buộc bên cho thuê lại đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều 7 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Thứ hai, Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng đã ký sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật
Theo quy định tại Điều 122, Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Theo đó, trường hợp Quý Công ty ký Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng khi chưa đáp ứng đủ điều kiện thì Hợp đồng này sẽ vô hiệu.
Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi giao dịch dân sự vô hiệu sẽ phát sinh các hậu quả sau:
Một, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Hai, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Ba, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Bốn, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Theo đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên nào có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 302 Luật Thương mại 2005 thì giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.
Như vậy, nếu Quý Công ty ký Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng khi chưa đáp ứng đủ điều kiện thì Hợp đồng này sẽ vô hiệu; không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên; đồng thời Quý Công ty phải hoàn trả các khoản tiền đã nhận từ khách hàng và bồi thường mọi thiệt hại xảy ra (nếu có).
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty. Nếu có thắc mắc gì, Quý Công ty có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!
