Tình huống:
Thưa Luật sư, Công ty chúng tôi là chủ đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp. Nay, Công ty A muốn thuê lại quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng của chúng tôi. Vậy mong Luật sư cho biết:
(1) Công ty A chưa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, theo quy định của pháp luật thì Công ty tôi có được ký Hợp đồng thuê đất chính thức với Công ty A không?
(2) Trường hợp sau khi ký hợp đồng thuê đất chính thức, Công ty A không thực hiện dự án đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty B, Công ty A có được ký hợp đồng chuyển nhượng với công ty B không? Hay công ty A phải ký thanh lý Hợp đồng với Công ty chúng tôi và chúng tôi ký hợp đồng với Công ty B?
Cảm ơn Luật sư.
Trả lời:
Liên quan đến câu hỏi của bạn, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội có quan điểm tư vấn như sau:
1. Công ty A chưa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, theo quy định của pháp luật thì Công ty bạn có được ký Hợp đồng thuê đất chính thức với Công ty A không?
Thứ nhất, về đối tượng được thuê đất khu công nghiệp
Theo quy định tại khoản 2, khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai thì:
“Điều 149. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”
Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp để đầu tư, kinh doanh trong khu công nghiệp.
Thứ hai, về điều kiện ký Hợp đồng cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng của Công ty bạn
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, trong đó có quyền: Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy, theo các quy định nêu trên thì Công ty bạn được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp nhà nước giao đất/cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm và Công ty bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
Thứ ba, về hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư
Một, về hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư
Căn cứ theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 thì một trong những về hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất gồm ‘‘‘Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư’’.
Theo đó, hồ sơ để được chấp thuận chủ trương đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
Hai, về thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư
Căn cứ theo quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 38 Luật Đầu tư 2020, khoản 3 Điều 36 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư thì một trong những điều kiện để cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư khi dự án đáp ứng điều kiện có địa điểm thực hiện dự án đầu tư được xác định trên cơ sở bản sao hợp lệ giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc bản sao hợp lệ thỏa thuận thuê địa điểm hoặc văn bản, tài liệu xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư phải có địa địa điểm thực hiện dự án đầu tư.
Từ các căn cứ trên, trường hợp Công ty bạn đáp ứng đủ điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng thì Công ty bạn được quyền ký Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng với đối tác, khách hàng (Công ty A) mà không phụ thuộc vào việc Công ty A đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận đầu tư hay chưa. Sau đó, Công ty A có thể đưa Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng vào trong hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư để xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
2. Trường hợp sau khi ký hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng, Công ty A không thực hiện dự án đầu tư và chuyển nhượng Hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng cho Công ty B, Công ty A có được ký Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng với công ty B không? Hay công ty A phải ký thanh lý Hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng với Công ty bạn và Công ty bạn ký Hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng với Công ty B?
2.1. Quyền chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 thì cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng giữa Công ty bạn với Công ty A là giao dịch dân sự. Do đó, các bên có quyền thỏa thuận về các nội dung Hợp đồng không trái quy định pháp luật.
Căn cứ Điều 402 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các loại Hợp đồng thì Hợp đồng thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng giữa Công ty bạn với Công ty A là Hợp đồng song vụ, mỗi bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
Căn cứ theo quy định tại Điều từ 365 Bộ luật dân sự 2015 thì trong quá trình thực hiện Hợp đồng, bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ có thể chuyển giao quyền yêu cầu đó cho người thế quyền theo thỏa thuận (trừ quyền yêu cầu cấp dưỡng, yêu cầu bồi thường thiệt hại do xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín; bên có quyền và bên có nghĩa vụ có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về việc không được chuyển giao quyền yêu cầu). Khi bên có quyền yêu cầu chuyển giao quyền yêu cầu cho người thế quyền thì người thế quyền trở thành bên có quyền yêu cầu. Việc chuyển giao quyền yêu cầu không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ. Như vậy, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc không được chuyển giao quyền yêu cầu trong Hợp đồng thì bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ có thể chuyển giao quyền yêu cầu đó cho người thế quyền mà không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ.
Căn cứ theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015 thì Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ.
Như vậy, các Bên có quyền chuyển giao quyền yêu cầu cho người thế quyền, bên có nghĩa vụ có quyền chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ. Công ty A có quyền chuyển nhượng cho bên thứ ba Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gắn liền với cơ sở hạ tầng đã ký với Công ty bạn. Trường hợp Công ty A muốn chuyển nhượng Hợp đồng cho bên thứ ba thì Công ty A phải thông báo cho Công ty bạn về việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ và phải được sự đồng ý của Công ty bạn về việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ này.
2.2. Đề xuất Công ty bạn nên ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng với Công ty B
Căn cứ Khoàn 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi Điều 51) sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì Công ty bạn – Chủ đầu tư thực hiện Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp có trách nhiệm:
– Khi ký hợp đồng cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng;
– Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp; có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng;
– Hàng năm, doanh nghiệp có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.
Căn cứ Khoản 8 Điều 31 Nghị định 82/2018/NĐ-CP thì nhà đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế có nghĩa vụ: “Thực hiện công tác báo cáo thống kê gửi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật”.
Theo đó, Công ty bạn là chủ đầu tư Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp có trách nhiệm quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp và báo cáo thống kê quá trình sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, hiện nay pháp luật không quy định bắt buộc Công ty bạn phải ký lại Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng với bên nhận chuyển nhượng từ Công ty A, tuy nhiên, để có cơ sở cho bên thứ ba sử dụng đất theo quy định pháp luật thì sau khi bên thứ ba nhận chuyển nhượng từ Công ty A sẽ ký lại Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng với Công ty bạn.
Như vậy, khi Công ty A đề nghị chuyển nhượng Hợp đồng cho bên thứ ba thì Công ty bạn là bên có quyền, nghĩa vụ sẽ phải chuẩn bị hồ sơ pháp lý, nhân sự… để ký lại Hợp đồng thuê với bên thứ ba đồng thời thực hiện công tác thống kê, báo cáo theo quy định.
Từ các căn cứ trên:
Trường hợp Công ty A chưa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, theo quy định của pháp luật nhưng Công ty bạn đã đủ điều kiện cho thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng thì Công ty bạn vẫn được quyền ký Hợp đồng thuê đất chính thức với Công ty A.
Trường hợp sau khi ký hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng, Công ty A không thực hiện dự án đầu tư và chuyển nhượng Hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng cho Công ty B, Công ty A có được ký Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng với công ty B. Khi đó, đề xuất Công ty bạn ký thanh lý Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng với Công ty A và ký mới Hợp đồng với Công ty B.
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của bạn. Nếu có thắc mắc gì, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng./.
