Tình huống:
Để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, vợ chồng tôi đã tìm hiểu và đồng ý mua 01 nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội với giá 3.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, chúng tôi mới thu xếp được số tiền 1.500.000.000 đồng.
Do đó, chúng tôi dự tính sẽ ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay với Ngân hàng để được vay số tiền là 1.500.000.000 đồng, trong đó tài sản thế chấp sẽ là nhà ở nêu trên.
Chúng tôi muốn hỏi khi ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay nêu trên thì có cần phải công chứng, chứng thực hay không?
Cảm ơn Công ty Luật.
Trả lời: Liên quan đến câu hỏi của bạn, chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về hiệu lực của hợp đồng bảo đảm thì “Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực”.
Theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự thì “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì:
“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Như vậy, theo các quy định nêu trên thì Hợp đồng thế chấp nhà ở chỉ có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Do đó, Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay (với tài sản là nhà ở riêng lẻư) giữa vợ chồng bạn và Ngân hàng phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Về hậu quả trong trường hợp Hợp đồng thế chấp tài sản là nhà ở không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Như vậy, theo các quy định nêu trên, trong trường hợp các bên ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay không được công chứng, chứng thực thì sẽ vô hiệu theo quy định pháp luật (Trừ trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).
Đối với hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2005 sẽ giải quyết hậu quả pháp lý như sau:
– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;
– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, việc Hợp đồng thế chấp nhà ở không được công chứng/chứng thực thì sẽ dẫn đến giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu như trên.
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của bạn. Nếu có thắc mắc gì, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng./.
