Tình huống:
Chúng tôi là chủ đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp tại Hà Nội. Công ty Luật cho chúng tôi xin ý kiến tư vấn liên quan đến nội dung sau:
Diện tích đất để thực hiện Dự án được Nhà nước chi thành 04 đợt giao đất cho chúng tôi. Hiện tại, chúng tôi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích của đợt giao đất đầu tiên. Chúng tôi có cần xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích còn lại theo đúng thứ tự đợt 2, đợt 3, đợt 4 hay không, hay có thể làm theo không đúng thứ tự của các lần giao đất?
Chúng tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội có quan điểm tư vấn như sau:
Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 118, điểm a khoản 1 Điều 110 Luật đất đai 2013 và Điều 16 Luật đầu tư 2014 thì Dự án của Quý Công ty thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất theo hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội hướng dẫn người xin giao đất, thuê đất lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội trình Ủy ban nhân dân TP Hà Nội quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
Bước 3: Người được giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, người được thuê đất nộp tiền thuê đất.
Bước 4: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội trình Ủy ban nhân dân TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 5: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, cho thuê đất.
Bước 6: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Như vậy, theo quy định trên thì điều kiện để Quý Công ty được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi Quý Công ty đã đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Quý Công ty đã được Ủy ban nhân dân TP Hà Nội có quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất với Quý Công ty và
(2) Quý Công ty phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Trong khi đó, theo như thông tin Quý Công ty cung cấp thì hiện nay Ủy ban nhân dân TP Hà Nội đã ban hành Quyết định cho thuê đất đối với 04 giai đoạn cho Quý Công ty nhưng mới ký hợp đồng thuê đất đối với giai đoạn 1, giai đoạn 2 và đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với giai đoạn 1 cho Quý Công ty. Do đó, theo quy định thì bước tiếp theo Quý Công ty có trách nhiệm phải nộp nghĩa vụ tài chính đối với việc thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với giai đoạn 2 theo Thông báo của Cục thuế TP Hà Nội. Sau khi Quý Công ty hoàn thành nộp nghĩa vụ tài chính đối với giai đoạn 2 thì Quý Công ty sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với giai đoạn 2. Như vậy, việc cấp Giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo trình tự các đợt giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
Do vậy, việc Quý Công ty muốn được Ủy ban nhân dân TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với giai đoạn 4 trước giai đoạn 3 thì trước tiên Quý Công ty cần đáp ứng đủ điều kiện là được Ủy ban nhân dân TP Hà Nội ký hợp đồng thuê đất giai đoạn 4 với Quý Công ty và Quý Công ty phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với giai đoạn 4.
Lưu ý:
– Trường hợp Cục thuế TP Hà Nội đã ban hành các Thông báo nộp nghĩa vụ tài chính của từng giai đoạn gửi tới Quý Công ty thì Quý Công ty phải có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính theo đúng số tiền, thời hạn ghi trong thông báo. Trường hợp Quý Công ty chậm nộp nghĩa vụ tài chính sẽ phải nộp tiền phạt theo mức là 0,05%/ngày tính trên số tiền phạt chậm nộp theo quy định tại Điều 42 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn.
Trường hợp việc Quý Công ty xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với giai đoạn 4 trước các giai đoạn khác mà làm thay đổi mục tiêu Dự án, kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư, thay đổi quy mô, vốn đầu tư… thì Quý Công ty có trách nhiệm phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 41 Luật đầu tư 2020.
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty. Nếu có thắc mắc gì, Quý Công ty có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!
