Tình huống:
Hợp đồng mua bán đất giữa các cá nhân với nhau có cần công chứng, chứng thực không? Năm 2009, tôi có mua đất của anh trai tôi, chúng tôi chỉ ký kết hợp đồng mua viết tay với nhau, hợp đồng không có công chứng, chứng thực.
Vậy, đối với trường hợp của tôi thì hiện nay có thể thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất này đứng tên tôi được không?
Trả lời:
Chào bạn, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội đưa ra quan điểm tư vấn cho bạn như sau:
1. Hợp đồng mua bán đất giữa các cá nhân với nhau buộc phải công chứng hoặc chứng thực
Theo quy định điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
“Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”.
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, theo các quy định pháp luật qua các thời kỳ thì việc chuyển nhượng buộc phải thực hiện tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng như Văn phòng công chứng, Phòng công chứng. Việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2. Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là do nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay thì có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai được sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
…
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;”
Như vậy, trường hợp bạn đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng có Giấy mua bán viết tay năm 2009 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn đang giữ một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ- CP (được liệt kê tại mục hồ sơ bên dưới) thì bạn được thực hiện đăng ký đất đai lần đầu (xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đối với thửa đất nhận chuyển nhượng trên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu đối với thửa đất trên, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý; Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có); Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép; Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận; Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
– Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Như vậy, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đối với một số trường hợp việc sử dụng đất có nguồn gốc là do nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy tờ viết tay thì vẫn có thể được pháp luật công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định mới này đã tạo điều kiện rất lớn cho những người đang sử dụng đất mà chỉ có giấy tờ viết tay được phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, với quy định này đã đơn giản hóa các thủ tục, giấy tờ khi cơ quan Nhà nước tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp mua bán bằng giấy tờ viết tay, hạn chế được tối đa các bước để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh những phiền phức cho người sử dụng đất khi làm thủ tục đăng ký, giúp quản lý đất đai được chặt chẽ, minh bạch và rõ ràng
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội liên quan đến câu hỏi của bạn.
