Bất động sản là một mảnh đất màu mỡ nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư, nhà môi giới kinh doanh bất động sản. Hiểu đúng về các chính sách pháp luật, về điều kiện kinh doanh bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư có cái nhìn tổng thể về thị trường bất động sản, từ đó tránh được các rủi ro. Ngày 06/01/2022. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 đã bổ sung thêm những điều kiện mới khi kinh doanh bất động sản. Bài viết này sẽ tập trung đi sâu phân tích về những điều kiện mới về kinh doanh bất động sản.
1. Về điều kiện kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì từ ngày 01/03/2022, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam thì hoạt động kinh doanh bất động sản được mã hóa thông qua 02 mã ngành là 6810 – Kinh doanh bất động sản, quyền sr dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê và mã ngành 6820 – Tư vấn, môi giới bất động sản, quyền sử dụng đất.
Thứ hai, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin sau:
+ Thông tin về doanh nghiệp gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;
+ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, gồm: (1) Loại bất động sản, (2) Vị trí bất động sản, (3) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản, (4) Quy mô của bất động sản, (5) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư, (6) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản, (7) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (8) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); (9) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
+ Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có),
+ Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Thứ ba, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2020, cụ thể:
Một, điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2020)
– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau: (1) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (3) Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau: (1) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, (2) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, (4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Hai, quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2020)
– Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
– Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì nếu trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
2. Về điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên (quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2020) không bắt buộc phải có các điều kiện kinh doanh theo phân tích tại phần 1, bao gồm:
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2020 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
3. Đánh giá về những điều kiện mới về kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, bãi bỏ quy định bất cập trong hoạt động kinh doanh bất động sản về điều kiện vốn pháp định
Luật Đầu tư 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định một trong những điều kiện kinh doanh bất động sản là doanh nghiệp phải có vốn pháp định từ 20.000.000.000 VNĐ trở lên. Tuy nhiên, đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, việc quy định vốn pháp định lại không cần chứng minh mà chỉ cần khai báo dựa trên vốn điều lệ ít nhất 20.000.000.000 VNĐ và không có cơ chế kiểm soát bắt buộc các bên buộc phải thực hiện. Điều này gây nhiều bất cập trên thực tế.
Mặt khác, hoạt động kinh doanh bất động sản có nội dung rất rộng bao gồm hoạt động xây dựng dự án nhà, công trình xây dựng, để bán, cho thuê, mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại, bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng đang thuộc quyền sử hữu hợp pháp của mình, kinh doanh dịch vụ bất động sản…
Trên thực tế, việc quy định vốn pháp định không giải quyết được mục tiêu vì có nhiều doanh nghiệp vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều so với vốn điều lệ do doanh nghiệp thua lỗ. Thậm chí có những doanh nghiệp vốn chủ sở hữu bị âm trong khi vốn điều lệ vẫn đáp ứng quy định. Trong khi đó, về mặt tài chính thì những doanh nghiệp này gần như đã phá sản.
Do đó, khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020 đã quy định sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó bỏ quy định về điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, tạo môi trường tự do, bình đẳng trong kinh doanh bất động sản
Theo luật mới thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên).
Trên thực tế, theo quy định Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có ngành nghề kinh doanh bất động sản khi đăng ký doanh nghiệp. Khi kinh doanh bất động sản cần đảm bảo một số nguyên tắc kinh doanh cho lĩnh vực này. Đó là sự bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này; kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định mới này tạo nên sự bình đẳng trong kinh doanh, là điều kiện thuận lợi để tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản có vốn ít vẫn được phép kinh doanh
