Tình huống:
Chúng tôi là Chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng mở rộng đường A, huyện L, tỉnh H, Công ty Luật cho chúng tôi hỏi về trường hợp sau:
Bà M bị thu hồi đất nông nghiệp, theo quy định của Nhà nước thì bà M được cấp 10% diện tích đất nông nghiệp thu hồi là đất tái định cư. Theo đó, bà M được quyền bốc thăm vị trí lô đất theo diện tích được nhà nước cấp. Ông B có nhu cầu mua lại lô đất bà M bốc thăm thì cần các văn bản giấy tờ gì?
Cảm ơn Công ty Luật.
Trả lời:
Liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội có quan điểm tư vấn như sau:
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự :
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Trong khi đó, theo thông tin Quý Công ty cung cấp thì bà M mới đang được quyền bốc thăm vị trí lô đất tái định cư, chưa được bàn giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M và ông B khi bà M chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giao dịch không hợp pháp, vi phạm điều cấm của pháp luật, dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
Như vậy, trong trường hợp này, các bên chỉ có thể ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Các giấy tờ cần chuẩn bị cho việc ký kết hợp đồng đặt cọc gồm:
– Chứng minh nhân dân/căn cước công dân của bà M, ông B;
– Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của bà M do UBND cấp huyện ban hành;
– Các tài liệu liên quan đến việc bốc thăm đất tái định cư của bà M.
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty. Nếu có thắc mắc gì, Quý Công ty có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
