Tình huống:
Gia đình tôi có một mảnh đất có diện tích 35m2 tại quận Đống Đa, Hà Nội và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, năm 2018 tôi đã mua lại thửa đất có diện tích 30m2 ngay liền kề với thửa đất nhà tôi. Vậy, luật sư tư vấn giúp tôi thủ tục hợp thửa đất đối với 02 thửa đất này?
Trả lời:
Chào bạn, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội đưa ra quan điểm tư vấn cho bạn như sau:
Hợp thửa đất là trường hợp gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất thành một quyền sử dụng đất chung cho các thửa đất. Việc hợp thửa đất phải tuân thủ các điều kiện, trình tự và thủ tục theo quy định pháp luật, cụ thể như sau:
1. Về điều kiện hợp thửa:
Thứ nhất, các thửa đất phải liền kề nhau:
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ“. Theo đó, khi hợp các thửa đất thành một thửa thì thửa đất hình thành sau khi hợp phải được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Do vậy, các thửa đất muốn hợp thửa phải liền kề nhau.
Thứ hai, các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng:
Căn cứ tiết a điểm 2,3 khoản 2 Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính quy định: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Theo đó, các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng mục đích sử dụng trước.
Thứ ba, thửa đất sau khi hợp thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện về diện tích tối thiểu và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng
Căn cứ quy định tại Điều 3, khoản 1 Điều 5 Nghị định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của Ủy ban nhân dân TP Hà Nội quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội thì thửa đất sau khi hợp thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
– Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
– Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2.
Theo như thông tin bạn cung cấp thì: Các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng đất là đất ở và tổng diện tích hợp thửa đất là 35 + 30 = 65m2. Như vậy, trường hợp các bạn muốn hợp các thửa đất này thì phải đảm bảo thêm điều kiện là thửa đất sau khi hợp thửa có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên.
2. Trình tự hợp thửa:
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai và được hướng dẫn bởi khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về hồ sơ địa chính thì trình tự, thủ tục hợp thửa đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ đề nghị hợp thửa bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Tờ khai lệ phí trước bạ, nhà đất – Theo mẫu 01/LPTB;
– Tờ khai thuế TNCN dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản – Theo mẫu 11/KK-TNCN (trong trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân);
– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của các chủ sử dụng đất.
Lưu ý: Căn cứ khoản 2 Điều 11 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, sửa đổi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì các bạn có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:
– Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực;
– Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
– Nộp bản chính giấy tờ.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Căn cứ quy định tại khoản 2,3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai về Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất thì đối với trường hợp của bạn, bạn phải nộp (01) bộ hồ sơ nêu trên tại Bộ phận tiếp nhận trả kết quả – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa phải thực hiện các công việc sau:
– Đo đạc địa chính để hợp thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
Theo điểm đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục hợp thửa đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Bước 3: Người sử dụng đất nộp các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế (Chi cục thuế quận Đống Đa).
Bước 4: Bộ phận tiếp nhận – trả kết quả của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa trao Giấy chứng nhận cho người được cấp theo phiếu hẹn.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành đã quy định rất rõ ràng về điều kiện và trình tự, thủ tục hợp thửa đất. Do đó, để tiến hành việc hợp các thửa đất thì các thửa đất phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện và thực hiện đúng các trình tự, thủ tục như chúng tôi đã phân tích ở trên
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội liên quan đến câu hỏi của bạn.
