Câu hỏi:
Chúng tôi là Chủ đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng xây dựng và kinh doanh nhà ở riêng lẻ. Nay, chúng tôi muốn huy động vốn của tổ chức, cá nhân (trừ trường hợp là tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính) để thực hiện Dự án. Mong Luật sư cho biết, quy định pháp luật về nội dung này như thế nào.
Xin cảm ơn Luật sư.
Trả lời: Liên quan đến câu hỏi của Quý Công ty, Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội có quan điểm tư vấn như sau:
1. Quy định về nguyên tắc thực hiện huy động vốn
Căn cứ quy định tại Điều 68 Luật Nhà ở năm 2014, việc huy động vốn cho phát triển nhà ở phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
– Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật nhà ở năm 2014. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
– Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.
– Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.
– Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của Luật này, pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên.
Như vậy, quá trình thực hiện Dự án phát triển nhà ở, Chủ đầu tư có quyền huy động vốn. Tuy nhiên, việc huy động vốn phải đảm bảo thực hiện đúng các nguyên tắc theo quy định pháp luật.
2. Quy định về hình thức và điều kiện huy động vốn
2.1. Về hình thức huy động vốn
Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 thì vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm:
– Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
– Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
– Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
– Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Như vậy, theo quy định trên thì Công ty bạn có quyền huy động vốn của tổ chức, cá nhân thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết hoặc ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng để thực hiện Dự án. Tuy nhiên, việc huy động vốn trong các trường hợp nêu trên phải đáp ứng các điều kiện huy động vốn như phân tích tại phần 2.2, 2.3 dưới đây.
2.2. Về điều kiện huy động vốn bằng hình thức góp vốn
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết phải thông qua hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
– Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
– Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
– Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.
Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do.
Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn theo quy định và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Như vậy, nếu Dự án đã đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì Công ty bạn có quyền ký Hợp đồng góp vốn với khách hàng để huy động vốn theo quy định và phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này, cụ thể : “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở” thì Công ty bạn không được thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án. Các bên chỉ có quyền thỏa thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Do đó, để tránh rủi ro pháp lý phát sinh Công ty bạn cần xem xét, cẩn trọng trong việc thỏa thuận, giao kết Hợp đồng góp vốn để đảm bảo đúng quy định pháp luật.
2.3. Về điều kiện huy động vốn thông qua hình thức ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở quy định: “…Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản”, cụ thể Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cụ thể, Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Ngoài ra, Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.”
Như vậy, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng cho trường hợp trước khi chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Do đó, Công ty bạn nên ký Hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đúng theo quy định pháp luật, tránh bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi “Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;” theo quy định tại điểm d Khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/ND-CP với mức phạt từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.
Từ những phân tích trên, để huy động vốn thực hiện dự án từ khách hàng là cá nhân, tổ chức (trừ tổ chức tín dụng và tài chính) thì Quý Công ty có thể ký Hợp đồng góp vốn với các cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, các bên không được thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án. Các bên chỉ có quyền thỏa thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. Sau khi nhà ở đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và có cam kết bảo lãnh của Ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ của Quý Công ty đối với khách hàng khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Quý Công ty được huy động vốn thông qua việc ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 4 Điều 19 Nghị định 99/2015 thì Công ty bạn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm huy động vượt quá số tiền mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 (lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng). Trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Trên đây là giải đáp của Luật sư liên quan đến câu hỏi của Công ty bạn. Nếu có thắc mắc gì, Quý Công ty có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng!
