Tình huống:
Thưa Luật sư, Công ty tôi hiện đang cho một số khách hàng thuê mặt bằng để làm cửa hàng kinh doanh, vậy khi khách hàng chậm thanh toán tiền thuê cho chúng tôi thì theo quy định pháp luật có thể áp dụng những chế tài nào đối với khách hàng? Rất mong nhận được tư vấn từ Luật sư.
Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
1. Các bên phải có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các cam kết nêu tại Hợp đồng, trường hợp có vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm do hành vi vi phạm của mình gây ra.
Do Quý khách hàng là đơn vị cho khách hàng thuê lại mặt bằng nên việc khách hàng thanh toán tiền cho Quý Công ty sẽ tuân theo quy định tại Hợp đồng thuê đã được ký kết giữa các bên và các quy định pháp luật có liên quan.
Căn cứ Khoản 12 Điều 3 Luật Thương mại năm 2005 thì “Vi phạm hợp đồng là việc một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thoả thuận giữa các bên hoặc theo quy định của Luật này.”.
Căn cứ Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ:
“1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.”.
Như vậy, khi giao kết Hợp đồng các bên phải có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các cam kết nêu tại Hợp đồng, trường hợp có vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm đối với bên có quyền. Trường hợp khách hàng vi phạm thời hạn thanh toán tiền thuê mặt bằng theo thỏa thuận tại Hợp đồng với Công ty thì khách hàng phải chịu trách nhiệm đối với Quý Công ty.
2. Trường hợp khách hàng chậm thanh toán tiền thuê mặt bằng cho Quý Công ty có thể sẽ bị áp dụng chế tài do vi phạm hợp đồng.
Căn cứ Điều 292 Luật Thương mại năm 2005, chế tài trong thương mại gồm: “i. Buộc thực hiện đúng hợp đồng; ii.Phạt vi phạm; iii. Buộc bồi thường thiệt hại; iv. Tạm ngừng thực hiện hợp đồng; vi. Đình chỉ thực hiện hợp đồng; vii. Huỷ bỏ hợp đồng; vii.Các biện pháp khác do các bên thoả thuận không trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam, điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên và tập quán thương mại quốc tế”. Như vậy luật quy định 07 chế tài áp dụng đối với bên vi phạm hợp đồng có thể áp dụng đối với bên vi phạm Hợp đồng, cụ thể:
2.1. Buộc thực hiện đúng hợp đồng.
Căn cứ khoản 01 Điều 352 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Khi bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.”
Căn cứ Khoản 1 Điều 279 Luật Thương mại 2005 quy định về buộc thực hiện đúng Hợp đồng: “Buộc thực hiện đúng hợp đồng là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm thực hiện đúng hợp đồng hoặc dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu chi phí phát sinh.”
Như vậy, khi khách hàng chậm thanh toán tiền thuê cho Quý Công ty thì Quý Công ty có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng Hợp đồng.
2.2. Phạt vi phạm hợp đồng
Căn cứ Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm:
“1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Căn cứ Điều 300 Luật Thương mại năm 2005 quy định về phạt vi phạm:
“Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.”.
Như vậy, khi khách hàng chậm thanh toán tiền thuê cho Quý Công ty thì có thể bị phạt vi phạm, việc phạt vi phạt bị giới hạn bởi thỏa thuận về mức phạt của các bên trong Hợp đồng nhưng không vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm (Điều 301 Luật Thương mại 2005).
2.3. Bồi thường thiệt hại
Căn cứ Điều 360, Điều 361 Bộ luật dân sự 2015 thì trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.
Trách nhiệm bồi thường thiệt hại chỉ được áp dụng khi có thiệt hại xảy ra, và có đủ căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường như: Có hành vi vi phạm hợp đồng; có thiệt hại thực tế; hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại.
Căn cứ Điều 419 Bộ luật dân sự năm 2015:
“1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này; 2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại; 3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc”.
Căn cứ Điều 302 Luật Thương mại năm 2005 quy định về bồi thường thiệt hại:
“1. Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm.
2. Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.”
Như vậy, trường hợp hành vi chậm thanh toán của khách hàng dẫn đến thiệt hại cho Quý Công ty thì Quý Công ty có thể yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại. Giá trị thiệt hại căn cứ trên tổn thất thực tế mà hành vi chậm thanh toán của khách hàng gây ra.
Lưu ý: Luật thương mại quy định trong trường hợp các bên của hợp đồng thương mại không có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại. Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”,
Do đó, trường hợp các bên không thỏa thuận về vấn đề phạt vi phạm trong Hợp đồng thì căn cứ Điều 357 Bộ luật dân sự 2015, Điều 306 Luật Thương mại năm 2005 quy định về quyền yêu cầu tiền lãi do chậm thanh toán thì với hành vi chậm thanh toán tiền thuê của khách hàng, Quý Công ty có quyền yêu cầu trả tiền lãi theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm quy định: “khi xác định lãi suất chậm trả đối với số tiền chậm trả, Tòa án căn cứ vào mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường của ít nhất 03 (ba) ngân hàng thương mại (Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam,…) có trụ sở, chi nhánh hoặc phòng giao dịch tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi Tòa án đang giải quyết, xét xử có trụ sở tại thời điểm thanh toán (thời điểm xét xử sơ thẩm) để quyết định mức lãi suất chậm trả, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Theo thông tin xác minh, thu thập và bằng kinh nghiệm của chúng tôi trong các vụ án thì Quý Công ty có thể áp dụng mức lãi suất 12,5%/năm để yêu cầu khách hàng thanh toán tiền lãi chậm trả trên tiền nợ gốc tương ứng với thời gian chậm trả.
2.4. Tạm ngừng, đình chỉ và hủy bỏ hợp đồng
Căn cứ Điều 308, 310, 312 Luật Thương mại năm 2005 thì chế tài tạm ngừng, đình chỉ và hủy bỏ Hợp đồng thì đối với việc khách hàng chậm thanh toán tiền thuê (vi phạm nghĩa vụ cơ bản của Hợp đồng) thì Quý Công ty có thể tạm ngừng, đình chỉ, hủy bỏ Hợp đồng.
3. Miễn trách nhiệm do vi phạm thời hạn thanh toán
Miễn trách nhiệm do vi phạm hợp đồng trong kinh doanh, thương mại là việc bên vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng thương mại không phải chịu trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo luật quy định. Do đó, trong Hợp đồng các bên có thể thỏa thuận với nhau về các trường hợp miễn trách nhiệm khi vi phạm Hợp đồng. Đồng thời, căn cứ Điều 294 Luật Thương mại 2005 quy định về trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm:
“1. Bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong các trường hợp sau đây:
a) Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm mà các bên đã thoả thuận;
b) Xảy ra sự kiện bất khả kháng;
c) Hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của bên kia;
d) Hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng.
2. Bên vi phạm hợp đồng có nghĩa vụ chứng minh các trường hợp miễn trách nhiệm.”
Để áp dụng quy định về việc miễn trách nhiệm hợp đồng, việc chứng minh các trường hợp được miễn trách nhiệm thuộc nghĩa vụ của bên có vi phạm hợp đồng. Khách hàng chậm thanh toán nếu muốn được miễn trách nhiệm thì phải có đầy đủ chứng cứ để chứng minh các trường hợp miễn trách nhiệm hợp đồng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, khi xảy ra trường hợp được miễn trách nhiệm hợp đồng, bên vi phạm hợp đồng còn phải thông báo ngay (bằng văn bản) cho bên kia biết về sự kiện bất khả kháng thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm và những hậu quả có thể xảy ra. Nếu bên vi phạm không thông báo hoặc thông báo không kịp thời cho Quý Công ty thì sẽ không được tính thuộc trường hợp miễn trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ, khách hàng có thể phải chịu các chế tài như đã phân tích nêu trên.
Như vậy, nếu khách hàng chậm thanh toán tiền thuê cho Quý Công ty mà không thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ thì Quý Công ty có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng thỏa thuận tại Hợp đồng, phạt vi phạm Hợp đồng hoặc yêu cầu thanh toán lãi (nếu Hợp đồng không quy định về vấn đề phạt vi phạm Hợp đồng), bồi thường thiệt hại, tạm ngừng, đình chỉ hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Trân trọng!
